"Je kunt niets idiot-proof maken
omdat idioten zo vindingrijk zijn..."

"Het belangrijkste in communicatie is
te horen wat niet wordt gezegd..."

Rechten hypotheken gaan voor op beslaglegger

Geplaatst op: 11 april 2017, geschreven door: Mr. L.J.H. Stein - Categoriƫn:

Hypotheek rechtenAlgemeen bekend is dat een hypotheekhouder een sterk recht heeft. Met uitzondering van het retentierecht van de aannemer kan de hypotheekhouder zijn recht inroepen tegen iedere derde, tenzij sprake is van bescherming van die derde op grond van artikel 3:36 BW. Een situatie die zich in de praktijk niet vaak zal voordoen. Recentelijk heeft de Hoge Raad met haar arrest van 18 november 2016 ECLI:NL:HR:2016:2640 dat nog eens bevestigd. Wat was het geval?

In 2007 heeft de FGH een eerste hypotheek gevestigd op een perceel grond. Na splitsing van dat perceel grond is het hypotheekrecht op een gedeelte daarvan per ongeluk op 2 september 2011 door de notaris doorgehaald. Op 11 december 2011 heeft de notaris die fout gerectificeerd en is de hypothecaire inschrijving van 30 mei 2007 weer in de openbare registers opgenomen. In de tussenliggende periode is op het perceel grond beslag gelegd. Vervolgens heeft de FGH een tweede hypotheek gevestigd. De FGH vordert in de procedure een verklaring voor recht dat het op 30 mei 2007 gevestigde (eerste) hypotheekrecht sinds die datum onafgebroken daarop heeft gerust en de beslaglegger dat hypotheekrecht tegen zich moet laten gelden zodat bij executie de opbrengst toekomt aan de FGH en niet aan de beslaglegger. De beslaglegger heeft zich in de procedure beroepen op artikel 3:36 BW nu immers op het moment van beslaglegging het perceel grond niet was belast met een hypotheekrecht.

Enigszins tegen de verwachting in oordeelt de Hoge Raad, zoals ook het Gerechtshof heeft geoordeeld, dat desalniettemin de beslaglegger het hypotheekrecht tegen zich moet laten gelden en zich niet kon beroepen op de derde(n)bescherming van artikel 3:36 BW. Dat had in dit geval alles te maken met het feit dat sprake was conservatoir beslag. Immers, een conservatoir beslag is weliswaar voorwaarde om te kunnen executeren, maar schept als zodanig niet het recht om tot executie over te gaan. Een zodanig recht om tot executie over te gaan bestaat slechts als daartoe een toereikende executoriale titel bestaat. Het conservatoir beslag strekt naar haar aard slechts tot bewaring van rechten maar heeft niet tot gevolg dat de beslaglegger daarmee een aanspraak verkrijgt het beslagen onroerend goed onbezwaard te executeren.

Deze uitspraak heeft dus tot gevolg dat een eerdere hypotheekhouder een per ongeluk doorgehaald hypotheekrecht dus aan de latere conservatoire beslaglegger kan tegenwerpen. Bij executieverkoop kan de hypotheekhouder de zaak dus vrij van beslag leveren en zich met voorrang boven de beslaglegger op de opbrengst verhalen.

Aannemelijk is dat de Hoge Raad anders zou hebben geoordeeld indien sprake zou zijn geweest van een executoriaal beslag.

Kortom, kraai niet al te snel victorie indien beslag is gelegd op een registergoed waarvan de hypotheek per ongeluk is doorgehaald. Dat neemt evenwel niet weg dat het conservatoir beslag nog steeds een goed middel is om het verhaal van een vordering veilig te stellen, mits de hypothecaire inschrijving de waarde van het onroerend goed niet overstijgt. In dat laatste geval kan het leggen van beslag en de daaropvolgende executie onder omstandigheden misbruik van bevoegdheid opleveren (artikel 3:13 BW) en bijgevolg dus jegens de schuldenaar onrechtmatig zijn.

U kunt de uitspraak terugvinden door op onderstaande link te klikken:

http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2016:2640

Meer weten?

Wij hebben jarenlange ervaring op het gebied van het civiel procesrecht, goederenrecht en beslagrecht. Wij adviseren en begeleiden u als ondernemer maar ook als particulier. Op een professionele en resultaat gerichte wijze gaan wij te werk. Samen met u kijken we naar de verschillende mogelijkheden. Voor meer vragen kunt u contact op nemen met mr. G.J.A. Van Dinter of mr. L.J.H. Stein.