"Je kunt niets idiot-proof maken
omdat idioten zo vindingrijk zijn..."

"Het belangrijkste in communicatie is
te horen wat niet wordt gezegd..."

Gebreken bij aankoop van onroerend goed

Geplaatst op: 7 december 2016, geschreven door: mr. G.J.A Van Dinter - Categoriƫn:

gebreken onroerend goedWat was het geval? In 2003 hebben kopers een boerderij gekocht die stamt uit 1880 voor een koopsom van EUR 375.000,-. Die boerderij is tweemaal bezichtigd door kopers. Er was toen zichtbaar sprake van achterstallig onderhoud en in de muren waren scheuren te zien.

In de koopovereenkomst was een garantie opgenomen dat het object geschikt was voor normaal gebruik. Tevens was daarbij opgenomen dat de koper voornemens was het object te gebruiken voor bewoning met zijn gezin. Ook bepaalde de koopovereenkomst dat de koper niet instond voor aan koper kenbare gebreken, verkoper onbekende onzichtbare gebreken en andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Voorts verklaarde de verkoper in de koopovereenkomst niet bekend te zijn met verontreinigingen die aan dat beoogde gebruik in de weg zouden staan. Er waren volgens koper geen ondergrondse tanks voor het opslaan van vloeistoffen en asbest aanwezig. Koper wenste aanvankelijk niet mee te werken aan eigendomsoverdracht maar werden daartoe door een kort geding gedwongen. Na de eigendomsoverdracht bleek op grond van uitgebrachte bouwtechnische keuringen dat met het herstel een bedrag was gemoeid van EUR 219.800,-.

Kopers vorderen ontbinding van de koopovereenkomst en schadevergoeding wegens non-conformiteit.

De vordering van de kopers wordt afgewezen en aan hen wordt slechts een schadevergoeding toegekend van EUR 37.500,- in verband met de asbestverontreiniging. Het Gerechtshof overwoog daarbij dat aan de eigenschappen die benodigd zijn voor het normale gebruik geen hoge eisen mogen worden gesteld, onder meer omdat de boerderij gebouwd was omstreeks 1880 en er bij de bezichtiging zichtbaar sprake was van achterstallig onderhoud. Voorts overwoog het Hof dat op de kopers een onderzoeksplicht rustte.

Met haar arrest van 7 oktober 2016 ECLI:NL:HR:2016:2287 bevestigde de Hoge Raad dat er inderdaad geen hoge eisen mogen worden gesteld aan de eigenschappen van in dit geval de oude boerderij en op kopers een onderzoeksplicht rust.

Kortom, voor een verkopende partij heeft te gelden dat hij in het contract uitdrukkelijk en expliciet tot uitdrukking brengt dat hij niet instaat voor gebreken en wijst op de ouderdom en eventuele verontreinigingen. Dat laat overigens onverlet dat op de verkoper een mededelingsplicht rust indien hij bekend is met ernstige gebreken. Voor de koper heeft te gelden dat, wil hij achteraf zoals in dit geval niet op de blaren zitten, bij twijfel een bouwkundig onderzoek veel problemen kan voorkomen.

Meer weten?

Voor meer vragen kunt u contact op nemen met mr. G.J.A. Van Dinter en mr. L.J.H. Stein